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Los proyectos inmobiliarios tienen como objetivo principal cubrir las necesidades demográficas, económicas e industriales que surgen del crecimiento poblacional de una región. Inversionistas y empresarios en todo el mundo deciden invertir en el mercado de bienes raíces. con el fin de generar ingresos con esta rama económica de alta rentabilidad. El contrato de fideicomiso aparece como una pieza clave dentro de la estructuración de proyectos inmobiliarios. Es muy útil para servir de garantía ante un nuevo proyecto en donde puedan establecerse reglas de operación, así como obligaciones por diversas partes.
Vamos de a poco: ¿a qué le llamamos emprendimiento inmobiliario? A todo proyecto que implique comprar un terreno para la construcción de edificios, viviendas, locales, comerciales, oficinas o industrias destinadas para la VENTA o ALQUILER. Incluye la creación de barrios, conjuntos cerrados, chacras, cementerios, clubes de campo e industriales. Estos emprendimientos pasan por diferentes etapas o estadíos:
1 | LA IDEA: Se trata de la génesis de cualquier proyecto emprendedor. Es en este punto inicial que surge la iniciativa y con ella la idea de negocio.
2 | ELABORACIÓN DEL PROYECTO: Cuando sentamos las bases para la puesta en marcha.
3 | TRABAJO EN EQUIPO INTERDISCIPLINARIO: En esta fase cierra el período emprendedor y deja paso a la etapa de consolidación y posteriormente crecimiento, en el cual comenzamos a armar un equipo de trabajo en el que se involucren diferentes áreas necesarias para llevar a cabo el proyecto.
4 | DESPERTAR el INTERÉS del consumidor: Realizar la estrategia de marketing necesaria para despertar el interés por nuestro emprendimiento inmobiliario.
5 | COMERCIALIZACIÓN.
El fideicomiso se resume en un encargo de CONFIANZA. Se le confía plenamente un bien a otra persona para que lo administre. Es el ELEMENTO CENTRAL del fideicomiso.
Hilando fino para comprender las partes y las funciones de este contrato, se observa en primer lugar la figura del fiduciante, quien aporta los activos y tiene como base el interés en el cumplimiento del encargo al que se obliga como fiduciario (garantía, inversión, ahorro, administración). Puede ser legatario cualquier persona humana o jurídica. Si bien actúa en nombre propio y por cuenta propia, lo hace en beneficio de otra persona o incluso de sí misma: ya que él mismo puede ser beneficiario.
El fiduciario es, entonces, el responsable de administrar el patrimonio fideicomitido en base a las pautas y directivas impuestas por el fiduciante, con obligación de rendir cuentas en forma periódica. Una vez finalizado el fideicomiso deberá transmitir todos los activos al fideicomisario. Es, además, responsable del cumplimiento de deuda ajena por los recursos que administra, percibe o dispone.
El beneficiario puede ser una persona humana o jurídica, que puede existir o no al momento de crearse el fideicomiso. Cabe aclarar que puede ser receptor de este beneficio el fiduciante, el fiduciario o el fideicomisario, aquella persona a quien se transmitirá la o las propiedades al momento de concluir el mencionado compromiso.
Para evitar el conflicto de intereses y la imparcialidad que debe mantener el administrador fiduciario a lo largo de toda la vida útil de este acuerdo legal, no podrá ser fideicomisario el fiduciario. Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del fiduciario y del fiduciante.
El fideicomiso por sí mismo no implica una garantía ni brinda soluciones mágicas frente a otros vehículos para la inversión inmobiliaria, pero existen características del fideicomiso que pueden ser muy interesantes para el inversor.
– Quizás el punto más importante y el que lo diferencia de los tradicionales “consorcios al costo” es que el patrimonio entregado en garantía es inembargable. Está aislado y protegido ya que los bienes fideicomitidos (todo lo que forma parte del proyecto inmobiliario) constituyen un patrimonio separado del patrimonio personal de los fiduciantes y del fiduciario. El patrimonio del fideicomiso solo responde por las deudas generadas en el propio negocio y no es atacable por acreedores particulares de las partes.
– Puede servir para financiar la compra de un inmueble.
– Crea un ámbito extrajudicial para resolver potenciales conflictos.
– Permite sumarse a un negocio constituido desde “cero”, sin pasivos ocultos ni conflictos heredados.
– Alinea naturalmente los intereses del desarrollador con el de los inversores, todos se benefician si se cumple lo estipulado en el contrato y todos son damnificados si no se cumplen.
– En muchos casos los fideicomisos al costo tienen un componente en dólares (correspondiente al terreno) y otro en pesos (costo de obra), pero una vez terminada la obra las unidades se venderán en dólares.
– Desde el punto de vista contable tiene la ventaja de que las posibles contingencias del proyecto no aparecerán en balances de los fiduciantes (reclamos laborales, impositivos, etcétera) y de quienes inviertan en el fideicomiso inmobiliario.
– El mismo patrimonio puede garantizar futuras operaciones sin necesidad de volver a constituir un fideicomiso.
– Los derechos fiduciarios pueden ser negociables.
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